El presidente Javier Milei firmó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que desregulará importantes sectores de la economía nacional, entre ellos, el mercado inmobiliario tan afectado en los últimos años.
En su primera cadena nacional, leyó una larga lista de ítems que daban detalle de las medidas que se comenzarán a implementar y la primera en ser enunciada fue la “derogación de la Ley de Alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.
En resumen, la medida implica que los contratos que se lleven a cabo a partir del 21 de diciembre, se firmen bajo la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones. Aunque, inicialmente, este debe pasar por los legisladores y, dependiendo su análisis, se avalará o rechazará.
“En lo próximos días llamaremos a sesiones extraordinarias del Congreso Nacional, enviaremos un paquete de leyes pidiéndole al Congreso la colaboración para avanzar en este proceso de cambio que la sociedad eligió en un contexto de crisis que requiere acción inmediata“, adelantó el Jefe de Estado.
ASÍ SERÁN LOS CONTRATOS CON LOS NUEVOS CAMBIOS
- El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
- El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:
- En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.
En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años. - Para los restantes destinos será de tres años.
2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y la moneda
En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia, inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.
“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, explica el decreto.
“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, detalla.
- Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.
- Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
- Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el DNU.
4. La limitación de los jueces.
- Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.
- La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.
5. Cuándo se puede rescindir el contrato
- El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
6. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.
- Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.
7. Derechos a acordar
- Con la derogación de la ley, hay determinadas situaciones que quedaron desamparadas y que las partes deben aclarar en el contrato de alquiler.
8. El inquilino ya no puede compensar alquileres con gastos que se encuentran a cargo del propietario
- Mientras regía la ley ahora derogada, ante un daño en la propiedad urgente -como la rotura de un caño de agua-, el inquilino le avisaba al propietario y si en 24 horas no se gestionaba el arreglo, tenía el derecho de contratar a un profesional por su cuenta y luego descontarle ese costo al locador de la cuota de alquiler.
9. Ya no se requiere una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo.
- La norma anterior disponía que era necesario llevar a cabo una mediación previa a la instancia judicial, que conllevaba “no menos de dos meses”, según un abogado especialista. La derogación de este punto implicaría una abreviación de los plazos de desalojos, según el abogado.
*Con información de LA NACIÓN
